Les couples non mariés et pacsés le savent, l’indivision dans l’acquisition d’un bien immobilier n’est pas ce qui est forcément le plus souhaitable. Avec des statuts validés par le centre des finances publiques du siège dont dépend votre Société Civile Immobilière (SCI) et depuis 2014 via l’envoi des documents et statuts au Greffe du Tribunal de Commerce , vous pourrez faire des montages financiers pour acheter à plusieurs sans justifier de lien de parenté. Ce dispositif de la SCI est une solution avantageuse pour éviter les blocages pouvant surgir de l’indivision, permet d’assurer une transmission des parts avec un avantage fiscal et peut également constituer une belle protection contre les créanciers personnels comme nous allons le voir dans cet article.
- Avantages et inconvénients d’un emprunt immobilier via SCI
- Compte courant associé SCI pour financer le remboursement
- Transmission de propriété en SCI, un avantage de succession
Quels avantages et inconvénients de l’emprunt immobilier dans le cadre de la SCI ?
SI vous faites un montage de ce type, le régime matrimoniale et l’emprunt n’ont plus vraiment de rapport de même que les principes de l’indivision classique. C’est la SCI qui emprunte et c’est donc elle qui supporte en premier lieu la dette. Les personnes physiques qui la constituent sont caution solidaire de cette dette et la banque va donc s’intéresser à l’endettement de chacune des personnes physiques pour accorder ou non l’emprunt.
EN tant que gérant d’une SCI et pour assurer la réussite de l’opération, il vous est vivement conseillé de ne pas amener la SCI à devenir déficitaire car la banque n’apprécie pas ce type de situation. C’est pourquoi, durant le montage financier, on observe avant tout dans quelle mesure le ou les loyers couvre(nt) les mensualités de remboursement du crédit contracté.
Si votre SCI est soumise à l’IR (Impôt sur le revenu), les associés pourront combler le déficit. SI la SCI est soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés), une banque souhaitera plus d’équilibre des comptes et pourra exiger un engagement écrit des associés pour le remboursement.
Le compte courant d’associé de la SCI à financer pour la banque, le BFR de la société
Pour palier les manques de trésorerie liés au fonctionnement de la SCI et dans la mesure où l’organisme financier prêteur recherche des garanties, la banque va exiger des emprunteurs qu’ils s’engagent à faire des apports en compte courant d’associer ; une manière d’augmenter les ressources permanentes pour combler par exemple un BFR (Besoin en Fonds de Roulement) comprenant des retards potentiels de paiement des loyers. Une SCI rest en effet une société à part entière nécessitant des besoins de trésorerie pour son fonctionnement et générant un Chiffre d’Affaires liés aux loyers qui peut varier (bien que des éléments de stabilité économique entrent dans la balance de décision, notamment pour le banquier).
Attention, même en SCI une banque peut toujours refuser un crédit et n’est pas obligée d’avertir un emprunteur des risques qu’il encourt.
Faites ainsi attention aux taux révisables pour le financement bancaire des biens immobiliers. Si le capital variable d’une SCI peut être intéressant en vue de faire entrer de nouveaux associés, il n’est pas forcément intéressant (surtout en 2018) de contracter un prêt à taux variable.
C’est ensuite que les associés sont assurés. A ce titre, et comme pour tout prêt bancaire, il existe une assurance emprunteur et la banque peut donc les couvrir différemment en fonction des revenus gagnés.
Le principal est d’assurer un prêt à 100%, la négociation de l’assurance emprunteur reste toujours possible dans les autres cas !
L’avantage de la transmission de propriété et des dettes en SCI
Pour le reste, on connaît bien cet avantage dans le domaine de la transmission de propriété que constitue la SCI. En définitive, une société civile immobilière offre un réel avantage patrimonial car elle peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu’un bien immobilier classique qui se retrouvera en indivision.
Cette procédure avec le temps permet de bénéficier d’abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, une manière astucieuse d’éluder ou de réduire les droits de succession particulièrement coûteux.
Ce sont bien les parts de la SCI qui sont transmises et non pas le bien immobilier. Il en est de même des dettes.
Faites-vous aider par un professionnel dans ce cas, même si vous n’avez en théorie pas besoin de notaire, la valorisation des parts sera plus fiable en passant par lui, surtout pour éviter au regard des impôts la donation déguisée.
X.D
